Trenutna situacija na tržištu nekretnina

02.10.2023

Na tržištu nekretnina bilježimo trend rasta cijena, smanjenje broja dostupnih stanova i dugotrajni nedostatak stručnih radnika. Tržište nekretnina i visoke kamate postavljaju izazov, no nude i priliku: kako iskoristiti kredite za ostvarenje stambenih snova. Visoke cijene nekretnina u oglasnicima, kamatne stope te rast cijena građevinskih materijala uz kroničan nedostatak stručne radne snage potiču razmišljanje mnogih – je li bolje financirati kupnju stana kreditom banke ili se upustiti u avanturu gradnje?

U Hrvatskoj su cijene stambenih nekretnina u prvom tromjesečju ove godine porasle za dva posto u odnosu na kraj prethodne godine, a u usporedbi s istim razdobljem lani, zabilježen je skok cijena od čak 14 %, čime se Hrvatska ističe u EU kao lider u rastu cijena po kvadratnom metru. Mediji često izvješćuju o dinamici tržišta nekretnina gdje cijene rastu zbog ograničene ponude i snažne domaće i strane potražnje potaknute kombinacijom inflacije i uvođenja eura. Unatoč tim izazovima, krediti ostaju pouzdan način ostvarivanja stambenih snova, pružajući mogućnost pristupa domu i investiranja u budućnost.

Iako su najnoviji dostupni statistički podaci prikazivali daljnji rast pritisaka na tržištu nekretnina, situacija se polako mijenja. Naime, cijene novih stambenih nekretnina krajem ožujka bile su u prosjeku 0,9 % više nego krajem 2022., a na godišnjoj razini čak 7,7 % više. S druge strane, već izgrađeni objekti bilježe još brži rast cijena, s porastom od 2,2 % na kvartalnoj razini i čak 15 % na godišnjoj razini. Ovaj ubrzan rast cijena posljedica je nedostatka dostupnih stanova i kuća na tržištu.

Trenutna situacija na tržištu nekretnina:

Međutim, početak ovogodišnjeg razdoblja donio je i prve naznake promjena, posebno zbog zatezanja monetarne politike u Europi i porasta kamatnih stopa.

Iako su promjene zasad male, već su primjetne. Na primjer, nakon smanjenja volumena transakcija prošle godine, ove godine su cijene u glavnim gradskim područjima počele padati. Unatoč tome što su cijene u Zagrebu tijekom godine porasle za 14,7 %, na tromjesečnoj razini zabilježena je korekcija od 0,3 %. S druge strane, na jadranskoj obali, gdje su inozemni kupci značajan faktor, cijene su i dalje rasle, s povećanjem od 3,6 % kvartalno i 13,2 % godišnje.

Makroekonomsko okruženje ima značajan utjecaj na situaciju, a posebno se ističu više kamatne stope. Važno je napomenuti da, barem za sada, dužnici nisu osjetili snažno povećanje referentnih kamatnih stopa iz Europe. Čak su i cijene stambenih i potrošačkih kredita u Hrvatskoj među najnižima u eurozoni. Ovo je rezultat raznih faktora, uključujući smanjenje rizika zbog uvođenja eura, obilje likvidnosti, stabilnost depozitnih banaka, nizak omjer kredita i depozita, te činjenicu da se često koristi fiksna kamatna stopa pri odobravanju kredita.

Paradoksalno, kamatne stope na stambenim kreditima u Hrvatskoj su niže od prosjeka u eurozoni. Prema Europskoj središnjoj banci, u srpnju je prosječna kamata na stambene kredite za kupnju nekretnina u Hrvatskoj iznosila 3,25 % , dok je u eurozoni iznosila 3,79 %. Na primjer, u Italiji je kamata bila 4,19 %, u Sloveniji 4,07 %, a u Njemačkoj 4,02 %. Važno je napomenuti da treba oprezno uspoređivati ove brojke s drugim zemljama, jer se situacija može razlikovati, osobito uzimajući u obzir programe subvencioniranja kamatnih stopa koji su možda bili na snazi. Utjecaj najavljenog ukidanja takvih programa na cijene stambenih kredita ostaje neizvjestan.