Kupnja i iznajmljivanje stana pomoću kredita: Da ili ne?

29.04.2024

Kupnja i iznajmljivanje stana u Hrvatskoj nešto je s čime se bavi velik broj građana. Naravno, jer se radi o prilično unosnom biznisu. No, postoje situacije kada ulaganje u nekretnine nije uvijek najisplativiji potez. Jedan od takvih scenarija je iznajmljivanje stana koji je kupljen putem kredita, a ne gotovinom ili nasljedstvom, kako mnogi vlasnici čine. Razlozi za to su prvenstveno povezani s trenutnom dinamikom na tržištu.

Prema podacima Hrvatske narodne banke (HNB), prosječna kamatna stopa na novo sklopljene stambene kredite početkom ove godine bila je 3,8 %, što je za 128 baznih bodova više u odnosu na razdoblje prije nego što je Europska središnja banka počela pooštravati monetarnu politiku sredinom 2022. godine.

To je donekle usporilo kreditnu aktivnost u tom segmentu, ali je nije potpuno zaustavilo. Statistika središnje banke pokazuje da su stambeni krediti vrijedni gotovo 11 milijardi eura krajem siječnja činili polovicu ukupnih kredita koje je stanovništvo uzimalo, uz godišnju stopu rasta od 10,4 % (povećanje od 0,6 % u odnosu na prethodni mjesec).

Najniži trošak u eurozoni Analitičari Raiffeisen banke u nedavno objavljenoj analizi ističu da tekuća kretanja sugeriraju na relativno skromnu potražnju za stambenim kreditima, što rezultira dvoznamenkastom godišnjom stopom rasta. Naime, rast kredita u siječnju 2023. bio je skroman (0,1 %) jer su se kućanstva pokušala zadužiti prije očekivanog rasta kamatnih stopa, odnosno prije isteka državnih subvencija u ožujku te godine.

Kupnja i iznajmljivanje stana pomoću kredita:

Unatoč tome, treba napomenuti da je prosječni trošak zaduživanja za kupnju stambene nekretnine u Hrvatskoj i dalje među najnižima u eurozoni.

U siječnju je iznosio 3,62 %, dok je prosjek za eurozonu iznosio 3,87 %. Niži trošak od nas imale su samo Francuska (3,59 %) i Malta (2,35 %), dok je najviši zabilježen u baltičkim zemljama, posebno u Latviji (5,82 %). S obzirom na trošak financiranja i trenutne cijene novih stanova, postizanje značajnog profita dugoročnim iznajmljivanjem stana često je izazovno. Analiza agencije za nekretnine Imperium immobiliare pokazuje da su se cijene najma u Zagrebu po kvadratnom metru u prvom tromjesečju 2024. kretale od 10,8 eura u Sesvetama do 22,6 eura po kvadratu u Donjem Gradu.

Prosječna cijena najma u tom razdoblju bila je 15,43 eura po kvadratnom metru. Prosječne cijene najamnine po kvadratnom metru za stare stanove u prvom kvartalu iznosile su 12,59 eura. Kvartovi poput Gornje Dubrave bilježili su najniže prosječne cijene (11,40 eura), dok je Donji Grad imao najvišu prosječnu cijenu od 14,70 eura. Cijene u Črnomercu, unatoč visokoj početnoj cijeni u siječnju, prosječno su iznosile 13,10 eura po kvadratu za cijelo razdoblje.

Uzmemo li u obzir da su kamatne stope na stambene kredite relativno niske u Hrvatskoj u usporedbi s drugim zemljama te da su cijene najma u nekim dijelovima Zagreba relativno visoke, iznajmljivanje stana koji je kupljen kreditom može biti isplativo, ali uz određene uvjete. Prije svega, važno je pažljivo izračunati ukupne troškove kredita, uključujući kamate, troškove obrade i sve povezane naknade. Zatim treba uzeti u obzir očekivane prihode od najma i troškove održavanja stana. Ako su očekivani prihodi od najma dovoljno visoki da pokriju sve troškove kredita i još ostave prostora za profit, iznajmljivanje stana može biti razumna opcija.

Međutim, treba biti svjestan rizika koji nosi uzimanje kredita i iznajmljivanje stana. Neizvjesnost na tržištu nekretnina ili promjene kamatnih stopa mogu utjecati na rentabilnost takvog ulaganja. Stoga je važno provesti temeljitu analizu i razmotriti sve faktore prije donošenja konačne odluke. Idealno bi bilo konzultirati se s financijskim stručnjakom koji će vam pomoći procijeniti sve aspekte situacije i pružiti savjete kako najbolje iskoristiti vaše financijske resurse.