Kaotičan pad cijena nekretnina vrlo je izvjestan prema ECB-u

26.06.2023

Kaotičan pad cijena nekretnina mogao bi se dogoditi u bliskoj budućnosti, izvijestila je Europska središnja banka (ECB). Ovo upozorenje potaknulo je da se malo bolje sagleda hrvatsko tržište nekretnina i ono što je pred nama.

Hrvatsko tržište ima specifična obilježja i već dulje vrijeme privlači značajan interes stranih kupaca. Ipak, oni koji se zbog rasta kamata i pesimizma u eurozoni nadaju značajnom padu cijena stanova u Hrvatskoj, ne bi se trebali previše nadati, smatraju upućeni tržišni analitičari. Dok je ovaj silazni trend očekivan u zemljama EU-a i već je započeo na razvijenim zapadnim tržištima, specifične okolnosti u Hrvatskoj upućuju na to da se dramatične korekcije ne očekuju u skoroj budućnosti. Ako cijene i padnu, vjerojatno će to biti puno sporije u usporedbi s prosjekom EU.

Novo izvješće o stabilnosti koje je objavila ECB baca svjetlo na to kako bi domaće tržište nekretnina, posebice stanogradnja, moglo proći do kraja godine. Izvješće upozorava da bi se cijene nekretnina u eurozoni mogle suočiti s kaotičnim padom jer visoke kamatne stope čine stanove manje dostupnima građanima i manje privlačnima za investitore.

Ova korekcija cijena nekretnina dobila je zamah jer analiza financijske stabilnosti ECB-a otkriva nekoliko rizika povezanih s višim troškovima zaduživanja i sporijim gospodarskim rastom. ECB od srpnja prošle godine podiže kamate u pokušaju da obuzda inflaciju, a čini se da će se ta stroga monetarna politika nastaviti i sljedećih mjeseci.

Kaotičan pad cijena nekretnina vrlo je izvjestan:

Tržište nekretnina, koje je doživjelo značajan rast tijekom razdoblja pristupačnih kredita, sada počinje osjećati utjecaj najvećeg porasta kamatnih stopa viđenih desetljećima.

Gledajući unaprijed, pad cijena nekretnina mogao bi postati neuređen jer rastuće kamatne stope sve više ugrožavaju dostupnost novih hipotekarnih zajmova i povećavaju teret na postojeće hipotekarne zajmove, upozorava ECB. Ovaj rizik posebno je izražen u zemljama u kojima prevladavaju hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom, poput Portugala, Španjolske i baltičkih zemalja.

Osim toga, ECB upozorava da bi regije u kojima institucionalni ulagači imaju velike pozicije na tržištu stambenih nekretnina mogle pretrpjeti veće posljedice ako se kapital povuče. To uključuje gradove poput Berlina, dijelove zapadne Njemačke, Pariz, Madrid, Lisabon i Dublin.

Na razvijenim zapadnim tržištima već je u tijeku korekcija cijena stambenih i poslovnih nekretnina. Ova zdravija tržišta imaju fleksibilnije cijene i mogu se relativno brzo prilagoditi ekonomskim ciklusima. Nasuprot tome, stagnirajuća tržišta ili tržišta s malim obujmom često proizlaze iz nevoljkosti prodavača da prihvate niže cijene i nespremnosti kupaca da ih plate zbog makroekonomske klime i negativnih očekivanja.

Što se tiče Hrvatske, ona se nalazi između velike potražnje i ograničene ponude. Iščekivanje dobre turističke sezone već je pokazalo svoj utjecaj na cijene kvadrata. Tijekom proteklih 15 godina, posebno nakon financijske krize 2008./2009., zemlja je iskusila povijesno niske kamatne stope. Tijekom tog razdoblja kamatne stope su se kretale oko nule, što je troškove posuđivanja učinilo niskim, a novac relativno jeftinim.